從經(jīng)濟視角治理物業(yè)服務(wù)糾紛

　　今年全國兩會召開期間，兩會代表委員提出了一些與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議，其中全國人大代表胡成中建議修改物業(yè)管理條例，強化業(yè)主權(quán)益保護。據(jù)了解，目前物業(yè)服務(wù)合同糾紛已成為司法領(lǐng)域居前幾位的民事案由之一，也是社會基層治理矛盾、政府市民熱線投訴比較集中的領(lǐng)域。這一現(xiàn)象，既背離了我們政府推行物業(yè)服務(wù)模式的初衷，也不符合多元解紛、源頭治理的政策導(dǎo)向。那么我們應(yīng)該從哪些方面著手，將物業(yè)公司的服務(wù)意愿、服務(wù)的主觀能動性真正調(diào)動起來，讓廣大業(yè)主切實感受到物業(yè)服務(wù)的存在與到位。

　　在筆者看來，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾糾紛，說直白點，就是業(yè)主覺得物業(yè)公司所提供的服務(wù)不值所交的物業(yè)費。那么解鈴還需系鈴人，經(jīng)濟方面的糾紛，是否可以嘗試用經(jīng)濟手段解決？從現(xiàn)實來看，除了政府加強物業(yè)公司行業(yè)管理、加強“紅色物業(yè)”建設(shè)之外，僅從經(jīng)濟視角來看，至少可以考慮從以下幾個方面入手。

　　一是由第三方平臺收取物業(yè)費，按質(zhì)付費，且是后付費。綜合物業(yè)公司日常的服務(wù)水平、服務(wù)現(xiàn)實、業(yè)主評價等因素，按質(zhì)付費。事實上，物業(yè)公司與業(yè)主畢竟是買賣服務(wù)合同關(guān)系，按質(zhì)付費也是市場上通行的做法，應(yīng)該遵從市場經(jīng)濟的基本規(guī)律。物業(yè)公司提供什么樣的服務(wù)，達到什么樣的水平，就拿什么樣的報酬，而不是像現(xiàn)在這樣，制式的物業(yè)服務(wù)合同定了幾星級，業(yè)主就得被動地按幾星級提前付費，而不管之后物業(yè)公司服務(wù)是否到位，是否提供了服務(wù)。

　　二是物業(yè)服務(wù)費按照“基本服務(wù)費+績效獎勵”分別給付。參照大多數(shù)企業(yè)實行的薪酬發(fā)放模式，實行物業(yè)服務(wù)評價主體的多元化，賦予業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的考核權(quán)利，對物業(yè)公司采用街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）與業(yè)主雙重評價制度。物業(yè)費按照“基本服務(wù)費+績效獎勵”兩部分發(fā)放，其中70%可作為基本服務(wù)費按月或按季由第三方給付，30%的作為績效獎勵，依據(jù)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）與業(yè)主的雙重評價結(jié)果給付?？己顺煽?0分以上為合格，對于長期（如連續(xù)三個月）考核不合格的，可責(zé)令物業(yè)公司及時整改或退出。

　　三是小區(qū)公共區(qū)域營收合同、收益由第三方管理、支配、公示，剩余公共收益可直接抵頂業(yè)主物業(yè)費?，F(xiàn)在物業(yè)公共區(qū)域營收名義上是全體業(yè)主的，但是營收項目定價的主動權(quán)、營收的管理權(quán)支配權(quán)、營收最后的公示權(quán)都在物業(yè)公司手中。這使小區(qū)公共區(qū)域營收收益的所有權(quán)與支配權(quán)出現(xiàn)了一種實質(zhì)上的背離，擁有所有權(quán)的沒有支配權(quán)，有支配權(quán)的沒有所有權(quán)，不少小區(qū)公共區(qū)域營收成了一筆糊涂賬，由此引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑也就在所難免。對此，筆者認為，可以試行由第三方管理小區(qū)公共區(qū)域營收收益，在剔除部分合理費用和依法支出后，如有剩余部分應(yīng)直接抵頂相應(yīng)數(shù)額物業(yè)費，以減少業(yè)主物業(yè)費支出，還原物業(yè)公共區(qū)域營收歸全體業(yè)主共有的屬性，這也有助于從經(jīng)濟上根除物業(yè)公司“我的地盤我做主”的心態(tài)。

　　針對目前物業(yè)公司與業(yè)主糾紛多發(fā)的現(xiàn)狀，筆者認為，未來在修改物業(yè)管理條例時，應(yīng)當(dāng)突出物業(yè)公司的“服務(wù)”屬性，強化“經(jīng)濟”這一制衡手段，理順物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，建立以居民滿意度為核心的考核評價機制，增強物業(yè)公司不斷提高服務(wù)水平的內(nèi)在驅(qū)動力，讓業(yè)主真正感受到物業(yè)服務(wù)的價值，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛或許會呈現(xiàn)明顯減少趨勢，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的源頭治理才能落到實處。