不能讓停電水氣成為要挾業(yè)主繳費(fèi)的“殺手锏”

萬周

　　北京市住建委和市市場監(jiān)督管理局日前聯(lián)合發(fā)布了新版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本。其中，新版《北京市物業(yè)服務(wù)合同》中明確提出，物業(yè)公司可以對(duì)拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。（7月17日《北京青年報(bào)》）

　　當(dāng)前，伴隨物業(yè)管理矛盾的凸顯，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的糾紛日漸多發(fā)。面對(duì)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)造成的經(jīng)費(fèi)緊張和管理不便，一些物業(yè)公司便以停電停水停氣等為要挾，逼迫業(yè)主就范。雖然這種簡單處理方式能對(duì)部分拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主起到震懾作用，但卻始終無法擺脫合理不合法的尷尬。鑒于此，新版《北京市物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)此果斷叫停，并引導(dǎo)物業(yè)公司通過提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等方式維護(hù)自身合法權(quán)益，是對(duì)物業(yè)公司催交物業(yè)費(fèi)不當(dāng)行為的依法糾偏，無疑有助于讓物業(yè)費(fèi)的催交規(guī)范在法治軌道上。

　　物業(yè)公司作為企業(yè)，并非行政執(zhí)法部門，以停電停水停氣等方式要挾業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，顯然是逆法而行，有必要對(duì)物業(yè)公司這種自我授權(quán)的“執(zhí)法”行為依法進(jìn)行糾正。同時(shí)，從水電氣的供用合同關(guān)系來看，物業(yè)公司沒有供水供氣的資格和能力，小區(qū)業(yè)主不可能直接與其簽訂水電氣供用合同，而是另行與水電氣主管部門形成了水電氣供用合同關(guān)系。是否要對(duì)業(yè)主停電停水停氣，顯然是水電氣主管部門職權(quán)范圍內(nèi)的事情，與物業(yè)公司無關(guān)。物業(yè)公司為了方便自己催交物業(yè)費(fèi)，將本不屬于自己擁有的停電停水等事權(quán)，作為要挾業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的“殺手锏”，無疑是越俎代庖式的亂作為。

　　更重要的是，在法律地位上，業(yè)主與物業(yè)公司是平等的民事法律主體。產(chǎn)生拒交物業(yè)費(fèi)糾紛后，物業(yè)公司對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主給出具有“執(zhí)法”意義的停電停水停氣等處罰，是擅自拔高自身法律地位的違法行為，已明顯僭越了法律底線。

　　因此，就催交物業(yè)費(fèi)而言，物業(yè)公司的正確做法是應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)管理合同，就物業(yè)費(fèi)的按時(shí)交納先行通知催促，在催促無果后，再通過申請(qǐng)仲裁或提起訴訟等方式維護(hù)自身合法權(quán)益，而不能固執(zhí)地認(rèn)為自己有理，就任性地對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主施出停電停水停氣等“殺手锏”。否則，就有可能把自身置于法律風(fēng)險(xiǎn)中，造成業(yè)主追究法律責(zé)任的被動(dòng)局面出現(xiàn)。

　　退一步講，假設(shè)仲裁裁決或司法裁判對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主給出了停電停水停氣等處罰措施，但由于停電停水停氣等處罰措施關(guān)乎執(zhí)法權(quán)的行使，物業(yè)公司也只能依法申請(qǐng)具有執(zhí)法權(quán)的相關(guān)部門執(zhí)行停電停水停氣等處罰，才能與法治相向而行地讓停電停水停氣等處罰措施成為督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的輔助手段。

　　不可否認(rèn)，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主給予懲罰，但基本前提是不能與法治背道而馳。新版《北京市物業(yè)服務(wù)合同》明令禁止物業(yè)公司對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主停電停水停氣，要求物業(yè)公司通過申請(qǐng)仲裁或提起訴訟等方式維權(quán)，是對(duì)規(guī)范物業(yè)費(fèi)催交程序給出的法治指南。物業(yè)公司要以此為基本遵循，嚴(yán)格按法定程序催交物業(yè)費(fèi)，避免出現(xiàn)不利后果。