人們在日常生活或經(jīng)濟(jì)活動中，為保證約定的事項得以實施，往往在合同簽訂之前預(yù)先收取一定的費用以保證合同的完全履行。但在收取該費用時應(yīng)明確所收取費用的性質(zhì)，否則一字之差將導(dǎo)致完全不同的法律后果。近日，天水市秦州區(qū)法院審結(jié)了一起因收取房屋預(yù)付“訂金”而引起的房屋買賣糾紛案。
2021年3月，被告欲出售其一套自有房屋，原告對該套房屋的區(qū)域位置較為滿意意欲購買，經(jīng)商議，雙方確定房價為33萬元并就其他事項達(dá)成一致意見。在房屋買賣合同簽訂之前，被告為防止原告反悔，要求原告預(yù)付“定金”并言明如原告反悔，則收取的“定金”不退。原告按被告的要求向其預(yù)付1萬元，被告向原告出具了收條，載明：“某某小區(qū)樓房……總金額33萬元整，預(yù)付訂金10000元，大寫壹萬元整。收款人：張某，2021.3.28”。此后，雙方因其他事項產(chǎn)生爭議，原告放棄購買該房屋。被告在確認(rèn)原告已放棄購買房屋的情況下，將該套房屋在網(wǎng)上出售，以28萬元另售他人。被告認(rèn)為原告違約不購房耽誤了其售房時機，因房價波動最后僅以28.2萬元的價格出售了房屋，給其造成了5萬余元的損失，該損失應(yīng)由原告賠償，且雙方也約定原告不購房后“訂金”不退，故拒不退還原告預(yù)付“訂金”。原告于2022年4月起訴至法院，請求處理。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
天水市秦州區(qū)法院審理后認(rèn)為，“定金”和“訂金”的法律后果不同，“定金”具有擔(dān)保性質(zhì)，給付“定金”的一方不履行約定的債務(wù)無權(quán)要求返還“定金”，收受“定金”的一方不履行約定的債務(wù)則應(yīng)當(dāng)雙倍返還“定金”，“訂金”則不具有以上法律后果，支付“訂金”只是客觀上起到了保障相應(yīng)債權(quán)實現(xiàn)的作用，當(dāng)交付或接受“訂金”的一方不履行合同債務(wù)的，不發(fā)生喪失或雙倍返還“訂金”的后果。當(dāng)違約發(fā)生時，“訂金”僅可作預(yù)付款或損失賠償金。
本案中，原告為購買被告出售的房屋并支付給被告1萬元，被告出具的收條上明確寫明：“今收到……預(yù)付訂金10000元……”可見該1萬元僅屬購房預(yù)付款而不屬“定金”性質(zhì)，在一方違約時不發(fā)生喪失或雙倍返還“訂金”的后果，但可作為損失賠償金用以賠償守約方的損失。原告支付的1萬元僅屬購房預(yù)付款，在一方違約時不發(fā)生喪失或雙倍返還“訂金”的后果，故被告仍有返還該款的義務(wù)，但民事行為應(yīng)遵循誠實信用的原則，原告支付了“訂金”但又最終放棄購房，因房價的波動，致使被告房屋最后僅以28.2萬元出售，該售價比被告的原售價低5萬余元，客觀上確實也給被告造成了損失，故根據(jù)本案的實際情況，酌情確定由被告返還原告8500元。
法官提醒
“定金”“訂金”一字之差，但是法律效果謬之千里，當(dāng)事人在簽訂合同時一定要看清是“定金”還是“訂金”，如果是“定金”一方違約，可以要求雙倍返還，但是“訂金”不具備該法律效果。